집(전세) 구할 때 주의할 사항 - 매매가 시세 확인(전세금반환보증보험 보증조건)

이전 포스팅에서 전세 구할 때 등기부등본 확인하는 방법에 대해 알아보았다. 

집(전세) 구할 때 주의할 사항 - 등기부등본 확인하는 방법

이번 포스팅에서는 전세 구할 때, 깡통전세를 피하기 위해 중요한 것! 그 집의 매매가 시세를 확인하는 방법에 대해 얘기해보려 한다. 깡통전세는 매매가보다 전세가가 더 높아서 나중에 전세금을 돌려 받지 못하거나, 그럴 확률이 높은 것을 말하므로 전세를 계약할 때 그 집의 매매가를 확인해보는 것이 중요하다. 

아파트의 경우에는 보통 시세가 공개되므로, 아파트 보다는 빌라(다세대주택이나 연립주택)에서 깡통전세가 많이 발생하는데, 전세금반환보증보험의 보증한도 요건을 적용해서 그 주택의 가격을 산정해 보는 편이 안전하다.

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1. 전세금반환보증보험의 보증한도, 보증조건

 

전세금반환보증보험에 가입할 때, 보증한도가 '주택가격 x 담보인정비율(90%) - 선순위채권 등'이다. 

또한 보증조건도 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 '주택가격 x 담보인정비율(90%)' 이내여야 한다. 

(이전에는 100%로 적용하였지만,  90%로 축소하여 요건을 강화시킴)

 

따라서, 선순위채권이 없는 경우 전세금이 주택가격의 90% 이하여야 한다. 

그렇다면 주택가격은 어떻게 확인할까? 이는 아파트와 그 외 주택으로 나누어서 설명해야 한다. 

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2. 아파트의 경우 주택가격 산정기준

 

적용순위가 1~5까지 매겨져 있는데, 보통 1순위에서 가격 산정이 되므로 1순위 위주로 보면 된다. KB시세 또는 한국부동산원 부동산테크 시세를 확인해보면 된다. 

KB시세 - https://www.kbland.kr/

한국부동산원 부동산테크 시세 - https://rtech.or.kr/

KB시세와 부동산테크 시세 중 하나를 선택해서 적용하는데 상한가와 하한가의 산술평균을 적용한다. 

예를 들어, 시세가 4억원인 집을 전세금 3억원을 주고 계약하려고 한다. 보증보험에 가입할 수 있는지 따져보자. 선순위채권이 없는 경우, 4억원의 90%는 3억 6천만원이므로 전세금 3억원은 보증한도 내에 있다. 따라서 이 집은 보증보험에 가입할 수 있고 전세금 3억원 전체를 보증받을 수 있다. 

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3. 연립, 다세대주택의 경우 주택가격 산정기준

 

연립, 다세대주택의 경우 시세가 공개되지 않기 때문에, 공동주택가격을 통해서 산정한다. '공동주택가격의 140%'가 주택가격이 된다. (이전에는 150%였지만 140%로 줄여서 요건을 강화시킴)

부동산공시가격 알리미 - https://www.realtyprice.kr/

다세대주택의 공시가격이 1억 8천만원인 집에 전세금 2억 6천만원에 계약하려고 한다. 보증보험에 가입할 수 있는지 따져보자. 공시가격의 140%가 주택가격이므로, 이 집의 주택가격은 2억 5,200만원이다. 주택가격보다 전세금이 높으니 깡통전세의 위험이 높다. 그러니까 계약을 하지 말아야 한다.

다세대주택의 깡통전세를 경험해 본 당사자로서, 위험한 집은 계약을 안하는게 상책이다. 

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4. 단독, 다중, 다가구주택의 경우 주택가격 산정

 

단독, 다중, 다가구주택의 경우에는 개별단독주택가격을 통해서 산정한다. '개별단독주택가격의 140%'가 주택가격이 된다. (계산방법은 위와 동일)

부동산공시가격 알리미 - https://www.realtyprice.kr/

단독, 다중, 다가구주택의 경우에는 보증요건이 더 까다롭다. 추가 확인사항이 있기 때문이다. 

 

선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액을 합한 금액이 주택가액(주택가격의 90%)의 80% 이내여야 한다. (주택가격은 개별단독주택가격의 140%)

그러니까, 결론은 전세로 집을 구할 때, 전세금이 주택가격의 몇 퍼센트인지 잘 확인해야 한다! 

▼다가구주택 계약시 주의사항

다가구주택과 다세대주택의 차이(임대차계약시 주의사항)