다가구주택과 다세대주택의 차이(임대차계약시 주의사항)

자기 집이 없으면, 전세를 살든 월세로 살아야 한다. 

그런데, 요즘들어 깡통전세나 전세사기가 많아지면서 좋은 집을 잘 구하기가 여간 어려운 일이 아니다. ㅠ 

나 역시도 그 사실을 뼈저리게 느끼고 있다. (아직 HUG에서 이행청구 결과가 안 나왔다)

근데, 집을 구하는데 있어서 집의 종류가 무엇인지도 상당히 중요하다. 

특히, 다가구주택과 다세대주택은 외관상으로는 구분하기가 좀 어렵고, 

다가구주택도 '호수'가 나눠져 있기 때문에 다세대로 오해하기가 쉽다.

그런데, 다가구주택이 위험한 이유는 '호수'가 나눠져 있다고 하더라도, 다른 호수를 포함한 하나의 건물이 통채로 거래되기 때문에, 압류되거나 경매가 진행되는 경우에는 옆집, 윗집, 아랫집의 전세금액에 따라 영향을 받을 수 있다는 점이다. 

그래서 이러한 점에 대해 설명을 좀 하려고 한다. 

1. 다가구주택, 다세대주택이란? 

다가구주택과 다세대주택의 정의는 건축법 시행령 [별표 1]에 나와 있다. 

다가구주택은 단독주택에 속하고, 다세대주택은 공동주택에 속한다. 

단독주택	단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관
공동주택	아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사

 

다가구주택 - 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것

① 주택으로 쓰는 층수(지하층 제외)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정한다) 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
② 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하일 것
③ 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것 

다세대주택 - 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)

우선, 면적과 층수 부분에서 차이가 나지만, 암기하고 있는거 아닌 이상 외관상으로 보기에 구별이 잘 안갈 수 있다.

그렇지만, 등기부등본을 떼어보면 다가구주택인지, 다세대주택인지 알 수 있다. 

2. 다가구주택 임대차계약 시 주의사항 

여기서 중요한 건, 다가구주택인 경우 호수별로 구획되어 있어도 건물 전체가 하나의 주택으로 된 형태이기 때문에 전입신고를 해도 호수를 기재할 수가 없다.

만약 OO동 129번지 201호라면, 129번지까지만 기재된다.

그 집의 다른 호에 사는 사람들도 전부 같은 처지다. 그렇기 때문에 129번지에 여러 세대가 들어와 사는 입장이다. 

그래서 계약할 때 주의해야 된다는 것이다. 

만약 이 집이 경매로 넘어간다면? 다른 호에 들어와 있는 사람이 선순위라면, 그리고 전세금액이 높다면? 나는 후순위로 밀릴 가능성이 있다는 것이다. 

그래서 다가구주택 임대차계약을 하게 되면, 공인중개사가 다른 집들의 임차보증금을 명시해준다. 

경험을 말해 보자면,  신혼 초에 전세대금 대출은 부담이 되어 조그만한 땅콩(?) 집에 반전세로 들어간 경험이 있다. 

솔직히 집 자체가 100퍼센트 맘에 들지 않았지만, 정해진 예산 안에서 최선의 선택을 했을 뿐. 

그 조그만한 집은 다가구주택이었으나 계약을 결심한 이유는, 그 주택에 근저당설정이 없었기 때문이었다. 

계약할 당시에 공인중개사는 등기부등본이 깨끗하다는 걸 입증시켜줬고, 다른 집들이 보증금 얼마에 월세로 들어와 있는지 다 확인해줬다. 

이렇듯, 몇 가구가 하나의 주택에 세들어 사는 꼴이 되기 때문에 다가구주택은 조심해야 한다. 

덧붙이자면, 주민등록상 주소지에 호수가 기재되어 있지 않으므로 공공기관에서 날라오는 우편물에 호수가 써 있지 않은 경우가 많았다. 그래서 대충 우편물 꽂아놓고 가서, 이 부분 또한 불편했다. 

3. 다가구주택 전세보증금반환보증 가입 시 보증한도와 추가 확인사항 

위에서 설명했듯이, 다가구주택의 경우에는 다른 세입자의 보증금이 본인 집에도 영향을 미치므로, 

HUG 전세보증금반환보증 가입을 할 때, 다른 세입자의 전세보증금을 확인해야 한다.  

보증한도의 경우, 보통은 주택가격x담보인정비율(90%)에서 선순위 채권을 제외하는데

다가구주택의 경우에는 선순위채권에 '보증신청인보다 우선하는 다른 세입자들의 선순위 전세보증금액의 합계'를 포함하도록 되어 있다. 

즉, 선순위 세입자들이 많을수록 보증한도는 줄어들 수밖에 없는 것이다. 

이는 보증조건에도 명시되어 있다. 

선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액을 합한 금액이 주택가액의 80%여야 가입이 가능하다는 것. 

다세대주택은 구분등기가 다 되어 있으므로, 계약하려는 세대에 대한 부분만 확인하면 되지만 

다가구주택은 추가적으로 확인할 사항이 있으므로 각별히 유의를 요한다. 

집(전세) 구할 때 주의할 사항 - 등기부등본 확인하는 방법

 

집(전세) 구할 때 주의할 사항 - 매매가 시세 확인(전세금반환보증보험 보증조건)