집(전세) 구할 때 주의할 사항 - 등기부등본 확인하는 방법

이행청구 심사완료가 되어 집을 알아보고 있는데, 집 알아볼 때마다 스트레스가 장난이 아니다. 이사할 때마다 뭐가 그리 힘든지. 그래서 다들 내 집을 장만하는가보다. 그치만, 아직 돈이 없기에 이번에도 전세를 가련다. 그래서 등기부등본 확인은 꼼꼼하게 해야 한다.  

1. 권리사항을 확인하자.

집이 아무리 맘에 들면 뭐하나. 근저당권이나 압류, 가압류 등이 설정되어 있다면 무조건 NO! 대신, 근저당권의 경우 말소조건이라면 OK이다. 대출이 많이 껴있다면 좀 위험한 집이라고 볼 수 있고, 내가 근저당권보다 후순위가 되기 때문에 나중에 압류가 들어오면 돈을 못 받을 확률이 올라간다. 

그리고, 최근에 중요한 것. 임차권등기가 설정되어 있는지 확인할 것! 

어제 집을 하나 보러 갔었는데, 요즘 다시 전세 물량이 부족해지고 전세가가 올라가는 추세라고 했다. 공인중개사에게 주어진 예산에서 다른 집 혹시 이만한 물건 있냐고 물으니, 다른거 하나 있는데  임차권등기가 설정되어 있어서 안보여주겠다는 답변이 돌아왔다. 요즘 깡통전세다 뭐다 집주인이 전세금 안줘서 임차권등기하는 사람이 많은데, 그 집도 그런 경우이다. 임차권등기가 걸려 있으면 추후에 나도 전세금을 못 받을 확률이 있으므로 절대 계약하지 말 것! 

2.  표제부, 갑구, 을구는 무엇인가? 

일단, 표제부, 갑구, 을구를 좀 알아야 한다. 

- 표제부 : 그 집에 관한 전반적인 사항을 표시하는 부분이다. "1동의 건물의 표시"와 "전부부분의 건물의 표시"로 나누어져 있다. 
- 갑구 : 소유권에 관한 사항이 표시되는 부분이다. 소유권 보존, 소유권 이전, 압류, 가압류, 경매 등과 관련된 내용이 표시된다. 
- 을구 : 소유권 이외의 권리에 관한 사항이 표시되는 부분이다. 보통은 근저당권이나 임차권 등이 표시된다. 

3. 표제부 

표제부는 전반적인 사항이 표시되는 부분이라 크게 중요한 것은 없다. 다만, 집의 종류나 면적 정도만 보면 될 것이다. 

4. 갑구 

갑구는 "소유권"과 관련한 부분으로 예전의 집주인이 누구였고, 현재 집주인이 누구이며, 매매 거래가액은 얼마이고, 압류가 있는지, 가압류가 있는지, 경매가 걸려 있는지 등을 확인할 수 있다. 

위 등기부는 내가 현재 살고 있는 집의 등기부등본인데, 2년 전 이 집을 계약할 당시 신탁등기가 되어 있었다. 신탁도 좀 복잡한 사안인데 신탁등기 말소조건으로 잔금을 치르겠다는 특약을 계약서에 기재하고 계약을 했다. 그래서 내가 입주하고나서 신탁등기가 말소되었다. (신탁등기는 수탁자 이름으로 소유권이 이전됨- 신탁등기가 말소됨으로써 다시 집주인에게 소유권이 이전됨)

그 이후에 현재의 임대인으로 다시 소유권이 이전되었는데, 알고 봤더니 내 전세금으로 소유권을 이전한 셈이었던 것이다. 계약 당시에는 이 사실을 몰랐고, 보증보험 가입하려고 등기부를 뗐는데 거래가액이 내 전세금과 동일했다. (이게 바로 깡통전세다. 전세사기인가.)

그 이후에 현 임대인 앞으로 강제경매와 가압류가 계속 올라왔다. (뒷 부분은 생략)

신탁과 강제경매개시결정에 가운데 줄이 쳐진 것은 말소되었다는 뜻이다. 그러므로 이 부분은 이제 영향이 없다. 

결론은, 갑구에 신탁, 경매, 압류, 가압류 등이 없어야 한다. 

5. 을구 

을구는 소유권 외의 권리에 관한 사항이 표시되는 부분이다. 즉, 대출이 얼마나 있고, 임차권이나 전세권이 설정되어 있는지 등을 확인할 수 있다. 

위 등기부등본 을구에 임차권이 설정되어 있는데, 이것은 내가 한 것이다. 임차보증금, 범위, 임대차계약일자, 점유개시일자, 확정일자, 임차권자 등이 기재되며 이렇게 임차권등기가 되어 있는 집은 전세금을 못 받은 것이므로 절대 들어가서는 안된다! 

위 등기부등본은 어제 집을 보러 갔던 집인데, 궁금해서 등기부등본을 열람해본 것이다. 이렇듯 근저당권은 을구에 기재되며, 근저당권이 말소되면 저렇게 가운데줄로 표시된다. 

을구에 근저당권이 설정되어 있으면, 말소조건으로 계약을 하든지, 아니면 계약을 하지 말아야 한다. 

 

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